Рано или поздно любой субъект хозяйствования сталкивается с арендой коммерческой недвижимости. В сфере медицины - это случаи, когда открывается аптека, частный медицинский кабинет, а в некоторых случаях и большая клиника. В первую очередь медицинский менеджмент учитывает локацию, размер помещения, коммуникации. Но в то же время остается очень важным вопрос грамотного юридического оформления. Что же нужно знать, чтобы не отдать деньги за помещение, на которое наложен арест и впоследствии вас оттуда выгонят или просто за воздух? В статье рассмотрены основные моменты, на которые нужно обратить внимание при аренде помещений.
Есть несколько вещей, которые необходимо проверить перед передачей денег арендодателю.
- Проверьте наличие правоустанавливающих документов. Такими документами могут быть договор купли-продажи помещения, выписка с гос реестра прав на недвижимое имущество, договор аренды (если такой договор заключен на 3 или больше лет, то он должен быть нотариально заверен) и т.д.
- Проверьте ведомости о владельце помещения в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Такой запрос платный и требует наличия у вас электронной цифровой подписи, но вы сразу убиваете двух зайцев одним выстрелом:
- проверяете владельца помещения;
- сможете увидеть есть ли отягощения, наложенные на это помещение (аресты, ипотеки и т.д.).
- При просмотре помещения не поленитесь поспрашивать у будущих соседей как часто меняются арендаторы данного помещения.
Перейдем к договору аренды. Тут кроется остаточно много подводных камней, но рассмотрим с чем же сталкиваются арендаторы чаще всего.
Как мы уже упоминали, вам нужно проверить правоустанавливающие документы. Если же вам предоставляют договор аренды и предлагают взять помещение в субаренду, то не поленитесь вычитать первичный договор аренды, кроме того вы можете узнать об аренда юридического адреса https://fidemmoris.ua/. Там как минимум должен пункт о возможности передачи в субаренду. Идеальный вариант в такой ситуации — это наличие пункта о возможности сдачи в субаренду объекта аренды, письменное разрешение на передачу этого помещения в субаренду от собственника и наличие копий договора купли-продажи помещения и выписки с государственного реестра прав на недвижимое имущество. Пренебрегая проверкой таких обстоятельств и документов, вы можете столкнуться с ситуацией, когда договор субаренды подписан, деньги уплачены, но вас выселяют в силу невозможности передачи помещения в субаренду.
Пройдемся теперь по условиям договора.
Первое что нужно детально прописать это какое помещение передается, на основании каких документов, его площадь, а также срок аренды. В случае аренды на 3 и больше лет договор будет считаться действительным только при условии его нотариального заверения.
Далее необходимо прописать все нюансы приема помещения в аренду и его передачи обратно. Эти действия осуществляются по акту. Тут важно упомянуть и четко прописать сроки приема и возвращения помещения, а также процедуру подписания акта при уклонении другой стороны от такого действия. Не забывайте детально прописать все изъяны объекта аренда, а также все имущество, которое находиться в помещении и его повреждения, если такие имеются.
Очень много проблем возникает с досрочным прекращением договора. Ведь чаще всего арендодатели оставляют себе возможность прекратить договор по собственной инициативе уведомив вас об этом за месяц или меньше. В данной ситуации пропишите предохранители в виде компенсаций за переезд или штрафов за такое прекращение договора (можно и то и другое).
Также проблемным бывает и возвращение гарантийного платежа. Тут необходимо учитывать два момента:
- правильное составления акта приема-передачи помещения как в самом начале, так и при возвращении;
- четкое обозначение срока для возврата гарантийного платежа или его зачет как арендной платы за последний месяц аренды.
Важно и предусмотреть штраф или пеню за задержку такого платежа. В нашей практике есть достаточно много кейсов, когда арендодатель, руководствуясь отсутствием у него денег аргументирует невозможность вернуть гарантийный платеж и тут будет очень уместным указать штрафные санкции за такую задержку.
Ну и напоследок, всегда указывайте зеркальные санкции за нарушение условий договора. В случае, если арендодатель отказывается от такой практики, то задумайтесь, возможно у него уже есть злой умысел.
Конечно невозможно описать все нюансы договоров данного вида. И если у вас возникают вопросы или сомнения, то лучше дать на вычитку этот документ юристу. Тут экономия на юридических услугах может вылиться в достаточно кругленькую сумму на судебные разбирательства.
